Analisi Mercati Immobiliari

Il mercato immobiliare (cioè la compravendita di beni immobili tra un venditore e un compratore) vive di cicli, dipendenti da fattori macroeconomici, che ne determinano l’andamento.

I pilastri fondamentali che segnano l’andamento del mercato immobiliare sono:

Il mercato immobiliare segue il flusso dei cambiamenti socioeconomici con un ritardo di due anni.

Prendendo per esempio:

• il crollo dei colossi bancari americani del 2008, causando immediatamente perdite di posti di lavoro diretti ed indiretti
• crisi petrolifere con aumento esponenziale  dei prezzi del barile creando impoverimento
• guerre ed attentati di dimensioni epocali

Questi macro avvenimenti, provocano nelle masse paura ed incertezza tendendo ad ingessare tutti i mercati; come già anticipato il mercato immobiliare non ne è immune e più precisamente accusa il colpo dopo 2 anni…per ovvi motivi: la paura e l’incertezza “bloccano” le persone spingendole ad accumulare denaro per il futuro, piuttosto che usarlo nel breve termine.

Allo stesso modo, quando i macro segnali diventano più rosei, e le masse cominciano a riacquistare fiducia e sicurezza, servono due anni perchè il mercato immobiliare rifiorisca.

Tutto questo è influenzato dall’ esterno : guerre, petrolio,fallimenti, ecc… di seguito è possibile capire cosa possiamo fare per prendere in mano la situazione.

Analisi dei mercati immobiliari locali

Analisi dei mercati immobiliari: la zona

Si parte dalla zona di interesse: devono essere presenti immobili abitati nuovi di zecca oppure in costruzione, questo significa in modo implicito che c’è richiesta da parte di acquirenti.

Nel secondo caso, per avere una garanzia in più, basta rivolgersi al committente o all’agenzia immobiliare che segue le vendite; se sono già tutti o quasi venduti è un buon segnale che deve incoraggiarti a partire con il tuo progetto immobiliare.

Analisi dei mercati immobiliari: le aste

La mole di immobili all’asta è un indice concreto; più è alto il numero di immobili all’asta in una determinata zona, in proporzione al numero di abitanti, mette in risalto che quell’area/città quasi sicuramente è poco florida.

I portali delle aste giudiziarie possono essere presi a riferimento per raccogliere molte informazioni, se li si sa leggere tra le righe.

Analisi dei mercati immobiliari: i portali immobiliari

Con lo stesso parametro, è possibile studiare i mercati immobiliari usando i portali immobiliari.

Tramite i portali è facile fare un’analisi attendibile,potendo risalire facilmente alla data di pubblicazione degli annunci, potendo fare così una stima di quanti immobili invenduti sono presenti: più è alto,minore sarà la possibilità di poter un buon affare.

Analisi dei mercati immobiliari: densità di popolazione

La densità di popolazione del territorio è un indice che è importante valutare: più abitata è la zona e più velocemente è possibile portare a termine l’operazione immobiliare in termini di appartamenti, mentre allontanandosi dai grandi centri case, ville e villette tradizionalmente sono più gettonate.

Questo significa che ogni zona ha il proprio mercato immobiliare, la propria nicchia di clienti target e le proprie tempistiche per il buon esito dell’operazione immobiliare.

Analisi dei mercati immobiliari: altre variabili

Fattori che posso influenzare il buon esito delle operazioni immobiliari sono la vicinanza a:

• Zone industriali
• Zone commerciali
• Zone di interesse storico/turistico
• Ospedali e scuole
• Mezzi pubblici
• Parchi e spazi verdi

Analisi dei mercati immobiliari: conclusioni

Per poter portare a termine un buon progetto immobiliare, qualsiasi sia la via da percorrere (aste, nuove costruzioni, restauri, ecc…) oggigiorno è importante partire preparati.

Quanto potrebbe costarti un errore di valutazione dei mercati?

Quanto tempo rischi di sprecare?